【福岡 住宅ローン保険相談】あなたのライフプランにあった金利のタイプとは！
住宅ローンの金利とは
住宅ローンを考えるとき、どうやって選べばよいか分からなかったり、
不動産屋さんや金融機関におすすめされたものを適当に選んでしまったりはしてないでしょうか。
それでは、損してしまっている可能性があります。なぜなら、金利によって、返済金額が大きく変わってくるからです。
住宅ローンの金利には3つのタイプがあり、あなた自身ののライフプランにあった金利を選ぶことが大切です。
金利とは
そもそも金利とは、簡単にいうとお金を借りたときのレンタル料です。
借りているお金に対して、支払う利息の割合のことを金利と言います。
住宅ローンの金利の特徴
住宅ローンの金利は主に年利で表され、金額が同じ住宅ローンを借りても、金利の金額によって支払う利息に大きな影響を与えます。
毎月の利息＝直前のローン残高×月利
以上が利息の計算式です。
例えば、借入金額5000万円で年利が1％の場合、6000万円×0.01/12で毎月の利息が50000円になります。また、同じ借入金額で、年利3％の場合、6000万円×0.03/12で毎月の利息が150000円となり、初回利息が約3倍になります。
これだけ見ると単純に金利が安いタイプを選ぶことで、払う金額を少なくできると考えるかもしれません。しかし、住宅ローンは長い間付き合っていくものなので、目の前の金額だけに惑わされるのではなく、ご自身のライフプランにあった金利を選ぶことが必要になります。
住宅ローンの3つの金利タイプとそれぞれのメリット、デメリット
それではこれから、住宅ローンの3つの金利タイプについて一つ一つ見ていきましょう。
①全期間固定金利型
②固定金利利用期間選択型
③変動金利型
①全期間固定金利型
全期間固定金利型とは、借り入れたときの金利が返済期間終了まで適用され、返済期間中の返済額も一定の住宅ローンのことを言います。固定金利期間中は世界の情勢が変化したりと、世の中の金利水準がどれだけ上昇しても、逆に減少しても、金利が見直されることはないため、返済額は変わりません。代表例はフラット35です。ただ、安定している面もあるため、3つのタイプの中では金利は少し高めになります。
メリット
・返済額が確定しているため、安心して過ごすことができる。
・毎月の返済額が一定のため、ライフプランを考えやすい。
・借り入れたときの金利が、低金利だった場合、返済するまで低金利のままでいられる。
・借り入れた後にいくら金利が上昇しても、返済時まで、一定の金額で借りることができる。
・借り入れたときに、期間や金額が決まっているため、返済計画が立てやすい。
デメリット
・基本的には、変動型金利と比べると、金利が高めに設定されている。
・借り入れた後に、いくら金利が低下しても、返済時まで返済額が減少することはない。
・借り入れた時が高金利の場合、そのあとに金利水準が低下しても、金利は高金利のままである。
②固定金利利用期間選択型
固定金利利用期間選択型の住宅ローンは、最初の借入時に、2年、3年、5年、10年などの期間を選ぶことができ、その期間は金利が固定されます。固定期間が終了すると、その時の市場金利によって、再度、固定期間選択型にするか、変動金利型にするか、選ぶことができます。金利は、その時点でもう一度見直され、返済額も変動します。その時の市場金利が上昇している場合、月々の返済額が増える可能性があります。
金利は、基本的には固定している期間が長くなれば長くなるほど、高くなる傾向にあります。その時点での金融機関によるキャンペーンなどによっても違うため、充分に検討することが必要でしょう。
メリット
・自分のライフプランに沿って、一定の返済額にできる。
・全期間固定型金利型よりも金利を低く抑えることができる。
・固定金利期間が終了した時に、金利の水準が低下すると、返済額が減少する。
・固定金利期間中は、一定の返済額で、変動金利型のように未払いリスクはない。
デメリット
・最初の固定期間が終了すると、その時の金利で金利タイプを選びなおすので、その後返済する金額は、最初の金額と異なる可能性があるので、予想できない。
・借り入れたあと、返済中の金利の変動によって、将来の返済額が変化する可能性がある。
・固定金利期間終了後に、金利を選びなおすタイミングで、金利の水準が上昇すると返済額が増える。
・将来の返済額が確定しないために、返済計画が立てづらい。
・変動金利型のように返済額の増額幅を制限するルールがないため、固定期間終了後に返済額が急増する可能性がある。
③変動金利タイプ・変動金利型
返済途中でも、社会情勢や経済状況に応じて、一定期間、おおよそ半年間ごとに金利が見直されるタイプのローンです。基本的には、3つの金利タイプの中で一番金利が低く設定されています。
変動金利型の見直しは、通常半年間で行われますが、元利均等返済の場合は、一般的に見直しが5年ごとに行われます。ですので、適用金利が上がっても月々の返済額は上がらず、実際に返済額が変更されるのは、5年に1度です。また、次の5年間の返済額はこれまでの返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が起こらないように、月々の返済額の大幅な上昇を防ぐ配慮がされています。
これは、住宅ローンが返済できなくなるリスクを減らすものですが、それでも、金利が短期間で大きく上昇してしまうと、利息にあてられる部分が増え、元本がなかなか減らなく、未払利息が発生する恐れもあります。
※未払利息とは、短期間での急激な金利上昇によって増えた利息が、月々の返済額を上回った部分のことを言います。未払利息は、基本的に通常の返済とは別に返済を行わなければならず、それが出来ない場合、翌月以降、返済が終了するまで蓄積されています。未払利息に対する利息は発生されませんが、未払利息が発生している間は、元金の返済が滞り、返済期間終了後に未払利息の一括返済が求められることもあります。
5年ルールや1，25倍が適用される場合は、リスクが軽減される一方で、上記のようなリスクが起こりうることを知っとかなければいけません。
メリット
・借り入れた後に、金利が減少すると返済額も減る。
・他の金利に比べて、金利が低い。
・通常は、半年ごとに金利が見直されるが、金利が大幅に上昇した場合でも、毎月の返済額は実際は、5年ごとに見直すため、すぐに家庭に影響することが避けられる。
デメリット
・借り入れた後に、金利の水準が上昇すると、返済額は上昇する。
・金利の変動によっては、将来の返済額が大幅に変わることもあるため、借り入れた時に返済総額がいくらになるか予想できない。
・将来の返済金額が分からないため、返済計画が立てにくい。
・常に、金利変化に対する不安が付きまとい、安心できない。
・金利の短期間の大幅な上昇によっては、本来支払わなければいけない利息部分での金額が返済額を上回る未払利息が発生する危険性がある。
・多くの金融機関では、半年ごとに金利が見直されるが、元利均等返済の場合、実際に返済額の見直しが行われるのが、5年に1度になっているため、金利が上昇すると、返済額のうち金利が占める割合いが大きくなり、元金があまり減らないということが起こる可能性がある。
ご自身のライフプランにあった金利タイプは？
ライフプランに合わせた金利タイプ
これらのメリット、デメリットを理解したうえで、ご自身のライフプランにあった金利タイプに合わせる必要があります。
①全期間固定金利型
新婚さんで教育費が必要など、これからまとまったお金が必要な人は、返済計画が立てやすい全期間固定金利型がおすすめです。支出が安定するため、社会情勢や金融情勢に詳しくなかったり、心配性な性格で、金利の動きに不安やストレスを感じやすい人にも安心してご利用いただけます。
②固定金利利用期間選択型
現在から10年くらいは、教育費や車などの固定費が大きくかかる場合におすすめです。最初の10年間固定金利を選んでおけば、子供の教育期間中は、金利が固定されているので、返済額が一定で収支計画が立てられやすいです。その後、収入に余裕が出来る予定のある人には特に向いていると言えます。
③変動金利型
夫婦共働きの家計や、資金に余裕がある家計、教育費など、今後大きな支出がない人におすすめです。資金に余裕があれば、万が一金利が上昇しても返済額が変わる前に繰り上げ返済で対応できます。また、早い時期から繰り上げ返済しようと計画を立てている人や、経済状況や金融情勢に興味がある人にもおすすめです。
ご自身がどの場合に当てはまるかわからない方はFPに相談を！
このように、夫婦の一方が働くのか共働きなのか、子どもの人数や年齢、進学プラン、将来住み替えを考えているのかなど、今後のライフプランを考慮して金利タイプを選ぶことがポイントです。
とはいえ、一概に家計の状況が同じというわけではなく、難しいことが沢山あると思うので、そんな時はぜひ、FPに相談してみてください。
ファイナンシャルプランナーがそれぞれの金利についての説明や、金利を含めた返済総額、繰り上げ返済をした場合などのシミュレーションをおこなうためご安心ください。
